Immobilier de prestige : moins de ventes, mais plus cheres

L'activité recule de 10 % en volume à Paris sur les cinq premiers mois de 2026, mais les ventes au-delà de 3 millions d'euros bondissent de 54 % au premier semestre, selon les données du réseau d'agences BARNES publiées le 16 juillet.
 

Quai Montebello, dans le Ve arrondissement, un 55 m² à rénover affiché 995 000 euros a reçu trois offres au prix dès sa mise en vente. Avenue Gourgaud, dans le XVIIe, un triplex de 250 m² est parti le premier jour de sa commercialisation, à 4,48 millions d'euros. Au Chesnay-Rocquencourt, une maison ancienne a trouvé preneur avant même d'être commercialisée : le premier visiteur, qui se trouvait être le diagnostiqueur énergétique du bien, a proposé le prix demandé sur-le-champ. Ces ventes éclair racontent mieux que les moyennes ce qui se joue sur le marché du prestige : quand le bien est rare, le prix ne se discute plus.
 

Les indicateurs globaux disent pourtant autre chose. Dans Paris intra-muros, l'activité des bureaux du réseau recule de 10 % en volume et de 9 % en chiffre d'affaires sur les cinq premiers mois de 2026, avec 490 promesses de vente contre 546 un an plus tôt. L'explication tient d'abord au calendrier : la perspective des élections municipales a gelé de nombreux acheteurs entre janvier et avril. Le dégel a été net, mai 2026 figurant parmi les meilleurs mois jamais enregistrés par ces bureaux parisiens, avec un chiffre d'affaires en hausse de 10 % sur un an. Richard Tzipine, directeur général du réseau, y voit l'effet de clients « plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu'ils pouvaient craindre ».
 

Trois marchés en un, et les Américains partout
Le marché parisien premium se lit désormais en trois étages : l'immobilier de qualité sous 3 millions d'euros, autour de 14 142 euros le mètre carré en moyenne ; le haut de gamme entre 3 et 5 millions, à 20 153 euros ; et le prestige au-delà de 5 millions, à 27 500 euros en moyenne avec des pointes au-dessus de 50 000 euros. C'est l'étage supérieur qui tire l'ensemble, porté par le retour massif des acheteurs américains dans les IXe, XVIIIe, VIe et VIIe arrondissements, une clientèle habituée à des prix plus élevés qu'en France et prête à franchir les 25 000 euros le mètre carré dès qu'un bien le justifie. Sur la Côte d'Azur, le mouvement se retrouve chez les entrepreneurs de la tech californienne, les financiers new-yorkais et les dirigeants de l'énergie, entre résidence secondaire et préparation de retraite en France. Saint-Jean-Cap-Ferrat atteint 50 000 euros le mètre carré, et les biens d'exception de Saint-Tropez s'échangent régulièrement entre 15 et 30 millions d'euros, avec des pointes à 85 millions.
 

Du littoral aux Alpes, la géographie des sommets
En régions, Bordeaux voit la part des acquéreurs américains passer de 3 % à près de 10 % des projets d'acquisition accompagnés depuis 2024, Lyon se stabilise autour de 7 000 euros le mètre carré sur le haut de gamme, et la Provence culmine à 20 000 euros sur le littoral. Sur les côtes, les biens en première ligne atteignent 30 000 euros au Pyla-sur-Mer et au Cap Ferret, 40 000 euros à Biarritz, 17 000 euros sur l'Île de Ré. Dans les Alpes, la perspective des Jeux olympiques d'hiver de 2030 nourrit déjà la demande : Méribel a progressé de 5 à 7 % en 2025, jusqu'à 45 000 euros le mètre carré pour les appartements les plus exclusifs, tandis que Chamonix, station habitée à l'année, tient entre 15 000 et 22 000 euros selon les biens. Reste à savoir si le rebond de mai survivra à l'été, ou si le second semestre confirmera que seule la rareté fait encore le prix.