Fichier des impayés locatifs : la bonne idée revient, les garde-fous manquent

Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a relancé le 8 septembre, devant la Chambre des notaires du Grand Paris, l’idée d’un fichier national des dettes locatives. Le principe fait consensus chez les bailleurs. Les modalités esquissées, beaucoup moins.
 

Un studio de 18 mètres carrés a suscité 1 638 demandes de contact en moins d’une semaine. Ce chiffre, relevé par Namirial, dit tout du rapport de force actuel sur le marché locatif des grandes villes. Face à un tel volume, un bailleur ne sélectionne plus, il élimine. Le dossier le plus épais gagne, ou le plus rassurant, ce qui n’est pas exactement la même chose que le plus solvable.
 

C’est dans ce contexte que revient le projet de fichier des impayés, enterré une première fois en 2020. Arnaud Hacquart, président d’Imodirect, le défend depuis plus d’un an et l’a formalisé par écrit en avril puis en juin. « Que le ministre s’en saisisse est une bonne nouvelle. Encore faut-il ne pas répéter l’échec de 2020, où le projet a été balayé en quelques jours faute d’avoir été correctement élaboré », réagit-il.
 

Trois conditions pour éviter le casier locatif à vie
La première porte sur l’accès. Le fichier devrait être réservé aux professionnels agréés, ni consultable par les particuliers, ni opposable de gré à gré, sur le modèle du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) dans la banque ou du groupement d’intérêt économique (GIE) Préventel dans les télécoms. Un fichier ouvert deviendrait une liste noire.
 

La deuxième concerne le seuil de déclenchement. Un décalage de virement ou un mois difficile après une séparation n’ont rien à y faire. Seules les dettes locatives non régularisées et constatées après procédure devraient y figurer, avec un effacement immédiat et automatique dès régularisation, sous la responsabilité du professionnel déclarant.
 

La troisième est la plus politique. Pour Imodirect, le fichier ne se justifie qu’assorti d’une contrepartie réelle pour les locataires : une garantie loyers impayés accordée d’office à tout candidat qui n’y figure pas, et la fin de l’exigence systématique du contrat à durée indéterminée, du garant et de revenus équivalents à quatre fois le loyer. « Ce fichier permet de rouvrir le marché aux dossiers atypiques, aux indépendants, aux jeunes actifs, aux familles monoparentales, que la peur de l’impayé exclut aujourd’hui », plaide Arnaud Hacquart.
 

La piste du casier fourni par le locataire inquiète
Le ministre a évoqué une option dans laquelle le candidat produirait lui-même l’information sur son historique, sur le modèle de l’extrait de casier judiciaire demandé à l’embauche. Imodirect la juge inopérante. « Près d’un dossier sur quatre contient déjà une pièce falsifiée, souvent générée par intelligence artificielle. Une attestation de plus à produire, c’est une pièce de plus à falsifier », avertit son président, qui plaide pour une vérification faite par le professionnel, à la source.
 

L’agence appelle le gouvernement à inscrire le dispositif dans un véhicule législatif, en lien avec la mission confiée à Sylvain Grataloup et avec la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), dont l’avis devrait être sollicité en amont.
 

Imodirect rappelle que le fichier n’a de sens qu’adossé à deux réformes de fond qu’elle défend depuis longtemps : la généralisation de la garantie loyers impayés et l’obligation de recourir à un professionnel agréé pour la gestion locative. « Les solutions sont sur la table depuis des années, documentées, chiffrées, opérationnelles. Ce qui manque n’est ni l’expertise ni les outils : c’est le courage d’assumer une réforme qui ne fera plaisir à aucun camp le premier jour, mais qui remettra des logements sur le marché », conclut Arnaud Hacquart.
 

Du côté des outils, la question de la falsification documentaire déborde le seul fichier. Namirial, qui vend des solutions de vérification d’identité et de signature électronique, plaide pour un parcours locatif où le dossier cesse d’être une liasse de justificatifs pour devenir un ensemble de preuves authentifiées. « Le véritable enjeu n’est pas de remplacer le papier par un PDF. C’est de permettre à chaque acteur de vérifier instantanément qu’un document est authentique, que l’identité est la bonne et que la signature est juridiquement fiable », explique Michael Lakhal, chief product officer du groupe. L’arrivée du portefeuille d’identité numérique européen et des attributs certifiés pourrait accélérer ce basculement.
 

Pour un propriétaire bailleur, l’enjeu dépasse la sélection du locataire. Un marché où la défiance impose garant, apport de confiance et quatre fois le loyer finit par écarter des candidats solvables et par allonger la vacance. Le rendement locatif ne se joue pas seulement sur le loyer affiché.